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旅游市場動態

生肖时时彩游戏规则:溫泉旅游地產發展研究

發布日期:2016-10-13
  相對于常規開發項目而言,福彩之生肖时时彩依托較強勢的自然或人文資源進行開發,屬于特殊的房地產發展項目。溫泉旅游地產顧名思義就是依托溫泉資源進行統籌開發的復合型地產。    

  一、溫泉旅游地產特點    
  1.依賴資源    
  溫泉資源的稀缺性與獨特性,造成了整個項目對溫泉資源的深度依賴。同時溫泉作為整個項目的核心競爭力所在,是整個項目的賣點,其重要程度不言而喻。  
  2.配套先行    
  由于資源的地緣性因素,溫泉旅游地產一般遠離市中心,配套設施匱乏。而完善的配套設施是吸引客戶的先決條件,因此,溫泉配套的開發必須先行。    
  3.多元化發展    
  隨著開發體量的擴大以及客戶需求的多樣化,溫泉項目從單一化向多元化發展。溫泉項目與其他產品組合,形成多項目、多業態發展態勢。  
 ?。?)產品多元化    
  為了滿足客戶的多樣性需求,項目在開發溫泉產品的同時,逐漸融入其他產品,如商務產品、休閑產品、運動產品、娛樂產品等,以此豐富項目的產品線。各產品間緊密結合,形成互補。  
  (2)功能多元化    
  出于抗風險的考慮以及市場的發展趨勢,溫泉項目在實現傳統的洗浴、療養功能的同時,增加了會議、娛樂、度假、養生、居住等功能。溫泉項目的功能日益豐富,部分項目已經脫離了溫泉這一主體,加入高爾夫、游艇等高端消費的行列,使溫泉旅游地產的內涵進一步豐富。  
  (3)資源多元化    
  溫泉資源的季節性在一定程度上影響了項目的發展,為了解決這個問題,開發商一方面將溫泉資源與項目地其他資源緊密結合,如太乙溫泉與太乙觀、太乙洞結合。另一方面人為地整合其他資源,增加項目的賣點,如咸寧碧桂園溫泉城借景潛山國家森林公園。

  二、溫泉旅游地產發展存在的問題    
  1.溫泉旅游季節性強    
  溫泉的資源屬性導致溫泉旅游存在很強的季節性,這對項目的運營產生了很大的影響。我們對廣東、湖北的20家旅行社旅游線路進行調查發現,7月份有10家旅游社沒有溫泉旅游路線,3家旅行社不主推溫泉線路,但可根據游客需求進行拼團。由此可見,7月份不推旅溫泉游線路的旅行社比例達到了65%。    
  2.產品同質化嚴重    
  我們對廣東、湖北等地8個溫泉項目的調研發現,目前溫泉項目的開發尚處于起步階段。溫泉地域集中度較高,特色不明顯。大部分溫泉旅游項目仍停留在洗浴、療養階段,如咸寧太乙溫泉、惠州鐵泉溫泉、清遠清新溫礦泉等,產品同質化嚴重,差異性不強。    
  3.資源優勢發揮不足    
  通過調研,我們發現,溫泉旅游地產均強調其擁有的溫泉資源的技術優勢,但各個溫泉住宅所承載的休閑方式和休閑品質卻大同小異。大多以公用的溫泉會所或溫泉水療中心區實現其溫泉休閑功能。溫泉休閑養生與住宅生活方式之間的關系沒有進行深入研究,溫泉資源開發深度不夠,利用度低,未能很好地成為住宅增值要素。    
  4.產業鏈發展不充分    
  溫泉休閑產業鏈覆蓋面廣,其下游出現了大量協作性很強的商業產業,如康復、養生、溫泉消費品等,但在大部分溫泉旅游地產中,未能體現其既有的橫向協作性,沒有圍繞溫泉休閑形成產業集群,溫泉房地產的商業價值未能充分挖掘和應用。    
  三、溫泉旅游地產運營現狀    
  1.單純以溫泉作為引擎很難帶動大盤開發    
  以太乙溫泉為例,其以溫泉旅游為核心,希望通過經營期期望帶動度假物業的銷售。但是通過實地考察,我們發現,其運營現狀慘淡,游客量少,度假物業銷售情況也很差。其地產分三期開發,一期為20000㎡的產權式酒店公寓,二期為60000㎡的精裝溫泉度假洋房,三期為20000㎡的度假山林別墅。目前一期200套公寓還剩9套未出售,均價在6000元左右,二期尚未施工,三期尚未拿地。咸寧三江溫泉也存在同樣的情況,物業銷售慘淡。由此可見,單純依靠溫泉,很難帶動大盤開發。    
  2.差異化策略可緩解溫泉旅游地產發展瓶頸    
  在溫泉產品同質化嚴重的情況下,走差異化路線無疑可在一定程度上緩解溫泉項目發展的瓶頸,嘉魚山湖溫泉就是一個成功的案例。其不以溫泉作為單一引擎,而是引入體驗性產品,如水上娛樂項目、水上高爾夫、婚慶活動等,多產品聯動,聚集人流。同時該項目市場定位準確,以中高端客戶為目標市場,與該項目度假地產的消費群體吻合。            
  3.走綜合發展道路是大勢所趨  
  通過前面的分析,我們可以發現,單純依靠溫泉資源很難帶動整個項目的發展,加上客戶需求的多樣性,走綜合發展道路是溫泉項目的大勢所趨。珠海海泉灣是一個典型的案例。海泉灣在突出溫泉特色的同時,形成了四大產品體系,八大主題區。四大產品體系分別為溫泉養生度假產品、主題游憩度假產品、商務會議度假產品、主題表演產品。八大主題區為海洋溫泉、海泉灣大酒店、神秘島、漁人碼頭、夢幻劇場、健康體檢中心、拓展訓練營以及運動俱樂部(含高爾夫訓練?。?。產品類型豐富、功能齊全,形成較為豐富的旅游產業鏈,即滿足了市場需求,又能創造較好的經濟效益、社會效益和環境效益。從2006年開業至2012年年初,游客接待量已經超過1700萬人次,綜合發展使其快速聚集人流,提升知名度,炒熱地塊,為后期房地產開發做好鋪墊。    

  四、溫泉旅游地產運營模式    
  總結發現,溫泉福彩之生肖时时彩主要存在以下三種運營模式:    
  1.溫泉旅游為輔,房地產開發為主    
  這種運營模式下,溫泉只是作為房地產開發的一個噱頭,以地產為主,旅游僅僅是一個概念。以咸寧碧桂園溫泉城為例,整個項目僅有一個五星級的溫泉度假酒店和一座小型的溫泉會所,其他地塊均用作房地產開發。目前,物業銷售達到5期,去年銷售總額達到7億元,去化率達到95%。            
  2.溫泉旅游先行,帶動房地產開發
  前期投入大量的資金進行旅游開發,通過旅游聚集人氣,提升知名度,提高項目地塊價值,為房地產開發做準備,如珠海海泉灣。海泉灣的開發節奏為,一期:投資25億開發建設面積約1平方公里,由溫泉中心、兩座五星級酒店、12棟度假別墅、5棟蜜月套房、會所、康體中心、漁人碼頭與劇場、行政中心,以及配套建起的大型游樂園—神秘島等建筑群體所組成。02年規劃建設,06年正式營業。二期:擬投資15億,溫泉博物館、溫泉學院、高爾夫球場、熱氣球、人造海灘、自行車巡路和房地產項目將陸續建成,08年啟動,預計三到五年完工,打造中國最大的以溫泉為核心的休閑度假城。三期:三期開發將以獨立公寓、多層公寓為主。            
  3.溫泉旅游與房地產開發并重    
  這種模式下,旅游開發與房地產開發幾乎同時進行,旅游與地產相輔相成,并肩作戰,共同發展。通過旅游美化環境、聚集人流,提升地塊價值。通過地產快速回籠資金,進一步為旅游開發服務。嘉魚三湖溫泉采取的就是這樣運營模式。嘉魚山湖溫泉于2009年9月開始營業,其一期房地產也于2009年9月開盤。
 

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溫泉旅游地產發展研究
  相對于常規開發項目而言,福彩之生肖时时彩依托較強勢的自然或人文資源進行開發,屬于特殊的房地產發展項目。溫泉旅游地產顧名思義就是依托溫泉資源進行統籌開發的復合型地產。    

  一、溫泉旅游地產特點    
  1.依賴資源    
  溫泉資源的稀缺性與獨特性,造成了整個項目對溫泉資源的深度依賴。同時溫泉作為整個項目的核心競爭力所在,是整個項目的賣點,其重要程度不言而喻。  
  2.配套先行    
  由于資源的地緣性因素,溫泉旅游地產一般遠離市中心,配套設施匱乏。而完善的配套設施是吸引客戶的先決條件,因此,溫泉配套的開發必須先行。    
  3.多元化發展    
  隨著開發體量的擴大以及客戶需求的多樣化,溫泉項目從單一化向多元化發展。溫泉項目與其他產品組合,形成多項目、多業態發展態勢。  
 ?。?)產品多元化    
  為了滿足客戶的多樣性需求,項目在開發溫泉產品的同時,逐漸融入其他產品,如商務產品、休閑產品、運動產品、娛樂產品等,以此豐富項目的產品線。各產品間緊密結合,形成互補。  
  (2)功能多元化    
  出于抗風險的考慮以及市場的發展趨勢,溫泉項目在實現傳統的洗浴、療養功能的同時,增加了會議、娛樂、度假、養生、居住等功能。溫泉項目的功能日益豐富,部分項目已經脫離了溫泉這一主體,加入高爾夫、游艇等高端消費的行列,使溫泉旅游地產的內涵進一步豐富。  
  (3)資源多元化    
  溫泉資源的季節性在一定程度上影響了項目的發展,為了解決這個問題,開發商一方面將溫泉資源與項目地其他資源緊密結合,如太乙溫泉與太乙觀、太乙洞結合。另一方面人為地整合其他資源,增加項目的賣點,如咸寧碧桂園溫泉城借景潛山國家森林公園。

  二、溫泉旅游地產發展存在的問題    
  1.溫泉旅游季節性強    
  溫泉的資源屬性導致溫泉旅游存在很強的季節性,這對項目的運營產生了很大的影響。我們對廣東、湖北的20家旅行社旅游線路進行調查發現,7月份有10家旅游社沒有溫泉旅游路線,3家旅行社不主推溫泉線路,但可根據游客需求進行拼團。由此可見,7月份不推旅溫泉游線路的旅行社比例達到了65%。    
  2.產品同質化嚴重    
  我們對廣東、湖北等地8個溫泉項目的調研發現,目前溫泉項目的開發尚處于起步階段。溫泉地域集中度較高,特色不明顯。大部分溫泉旅游項目仍停留在洗浴、療養階段,如咸寧太乙溫泉、惠州鐵泉溫泉、清遠清新溫礦泉等,產品同質化嚴重,差異性不強。    
  3.資源優勢發揮不足    
  通過調研,我們發現,溫泉旅游地產均強調其擁有的溫泉資源的技術優勢,但各個溫泉住宅所承載的休閑方式和休閑品質卻大同小異。大多以公用的溫泉會所或溫泉水療中心區實現其溫泉休閑功能。溫泉休閑養生與住宅生活方式之間的關系沒有進行深入研究,溫泉資源開發深度不夠,利用度低,未能很好地成為住宅增值要素。    
  4.產業鏈發展不充分    
  溫泉休閑產業鏈覆蓋面廣,其下游出現了大量協作性很強的商業產業,如康復、養生、溫泉消費品等,但在大部分溫泉旅游地產中,未能體現其既有的橫向協作性,沒有圍繞溫泉休閑形成產業集群,溫泉房地產的商業價值未能充分挖掘和應用。    
  三、溫泉旅游地產運營現狀    
  1.單純以溫泉作為引擎很難帶動大盤開發    
  以太乙溫泉為例,其以溫泉旅游為核心,希望通過經營期期望帶動度假物業的銷售。但是通過實地考察,我們發現,其運營現狀慘淡,游客量少,度假物業銷售情況也很差。其地產分三期開發,一期為20000㎡的產權式酒店公寓,二期為60000㎡的精裝溫泉度假洋房,三期為20000㎡的度假山林別墅。目前一期200套公寓還剩9套未出售,均價在6000元左右,二期尚未施工,三期尚未拿地。咸寧三江溫泉也存在同樣的情況,物業銷售慘淡。由此可見,單純依靠溫泉,很難帶動大盤開發。    
  2.差異化策略可緩解溫泉旅游地產發展瓶頸    
  在溫泉產品同質化嚴重的情況下,走差異化路線無疑可在一定程度上緩解溫泉項目發展的瓶頸,嘉魚山湖溫泉就是一個成功的案例。其不以溫泉作為單一引擎,而是引入體驗性產品,如水上娛樂項目、水上高爾夫、婚慶活動等,多產品聯動,聚集人流。同時該項目市場定位準確,以中高端客戶為目標市場,與該項目度假地產的消費群體吻合。            
  3.走綜合發展道路是大勢所趨  
  通過前面的分析,我們可以發現,單純依靠溫泉資源很難帶動整個項目的發展,加上客戶需求的多樣性,走綜合發展道路是溫泉項目的大勢所趨。珠海海泉灣是一個典型的案例。海泉灣在突出溫泉特色的同時,形成了四大產品體系,八大主題區。四大產品體系分別為溫泉養生度假產品、主題游憩度假產品、商務會議度假產品、主題表演產品。八大主題區為海洋溫泉、海泉灣大酒店、神秘島、漁人碼頭、夢幻劇場、健康體檢中心、拓展訓練營以及運動俱樂部(含高爾夫訓練?。?。產品類型豐富、功能齊全,形成較為豐富的旅游產業鏈,即滿足了市場需求,又能創造較好的經濟效益、社會效益和環境效益。從2006年開業至2012年年初,游客接待量已經超過1700萬人次,綜合發展使其快速聚集人流,提升知名度,炒熱地塊,為后期房地產開發做好鋪墊。    

  四、溫泉旅游地產運營模式    
  總結發現,溫泉福彩之生肖时时彩主要存在以下三種運營模式:    
  1.溫泉旅游為輔,房地產開發為主    
  這種運營模式下,溫泉只是作為房地產開發的一個噱頭,以地產為主,旅游僅僅是一個概念。以咸寧碧桂園溫泉城為例,整個項目僅有一個五星級的溫泉度假酒店和一座小型的溫泉會所,其他地塊均用作房地產開發。目前,物業銷售達到5期,去年銷售總額達到7億元,去化率達到95%。            
  2.溫泉旅游先行,帶動房地產開發
  前期投入大量的資金進行旅游開發,通過旅游聚集人氣,提升知名度,提高項目地塊價值,為房地產開發做準備,如珠海海泉灣。海泉灣的開發節奏為,一期:投資25億開發建設面積約1平方公里,由溫泉中心、兩座五星級酒店、12棟度假別墅、5棟蜜月套房、會所、康體中心、漁人碼頭與劇場、行政中心,以及配套建起的大型游樂園—神秘島等建筑群體所組成。02年規劃建設,06年正式營業。二期:擬投資15億,溫泉博物館、溫泉學院、高爾夫球場、熱氣球、人造海灘、自行車巡路和房地產項目將陸續建成,08年啟動,預計三到五年完工,打造中國最大的以溫泉為核心的休閑度假城。三期:三期開發將以獨立公寓、多層公寓為主。            
  3.溫泉旅游與房地產開發并重    
  這種模式下,旅游開發與房地產開發幾乎同時進行,旅游與地產相輔相成,并肩作戰,共同發展。通過旅游美化環境、聚集人流,提升地塊價值。通過地產快速回籠資金,進一步為旅游開發服務。嘉魚三湖溫泉采取的就是這樣運營模式。嘉魚山湖溫泉于2009年9月開始營業,其一期房地產也于2009年9月開盤。
 
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